一、前言
为指导各项目工程技术及管理人员对部分工程交楼前、后出现的“开裂、渗漏”维修工作，我中心总结了近年来多个项目在处理局部“开裂、渗漏”维修中的一些经验，供参考。
由于房屋的“开裂、渗漏”产生的原因复杂，维修工作往往难度较大。难点主要在于如何找到出现这个问题发生的原因（如：渗水的水源点，产生水源的原因是什么等等），而后根据现场实际情况作出准确判断，制定相应的、符合实际的施工方案。千万不可将现场相似的问题，生搬硬套本文中的一些做法。
专业维修队进场，一定要根据现场实际情况，先做维修试验，即根据现场实际问题、选用合适材料，采用有效施工方法等，认真总结经验，然后再编制可行的、科学合理的施工方案付诸实施。
二、编制依据
1、《广东省住宅工程质量通病防治措施二十条》
2、某房地产集团《防渗漏、防开裂重点控制》
3、设计图纸
4、施工现场实地勘察情况
三、渗漏维修施工参考
根据现场勘测的实际情况，针对不同的开裂、渗漏部位，分析不同的渗漏原因，暂定处理方案。方案在执行过程中，要根据现场实际情况和开裂、渗漏原因进行调整。施工前，应对苑区内有严重开裂、渗漏的房屋进行全面的试水，排查出所有的渗水点，尽量查找到渗水源头。
（一）墙体渗漏
2、斜屋面、空调板与立墙交接位置渗漏
原因分析及查找：
斜屋面、空调板与墙体交接位置渗漏主要是墙面未做翻边或防水层没有保障或排水坡度不足。部分小斜屋面内填塞建筑垃圾。具体方法可以对存在问题的位置进行淋水试验，排查出渗漏点。
处理方案一：
采用打凿出斜屋面、空调板构造层及外墙面防水层，清除建筑垃圾，按照公司“两防”要求，重新浇筑混凝土翻边及墙面防水砂浆层施工。目前施工队也有按照这种方法施工的。若第一种方法施工不方便的，可以按照方案二处理。
处理方案二：
采用打凿出斜屋面、空调板构造层及外墙面防水层（斜屋面内无建筑垃圾），重抹聚合物防水砂浆，面刷三遍JS水泥基防水涂料的方法。具体工艺流程：试水→打凿装饰层→清理杂物→界面处理→聚合物防水砂浆找平→抹JS水泥基防水涂料→养护→淋水试验。
①打凿装饰层：距斜屋面墙身外边线-mm宽范围的屋面构造层打掉，露出屋面结构板；墙身装饰面层打掉，露出砖面，高度为mm。长度的打凿范围是10%渗漏面积范围。
②清理杂物并浇水湿润后，刷界面处理剂一道，用1:2.5的微膨胀防水砂浆修补砖缝不密实位置，并找平，再抹5厚聚合物防水砂浆，屋面（空调板）结构面与墙面应一次性批抹。批抹时请注意如下几点：（建议防水砂浆一次上翻超过斜顶高，还建议在侧面加设一小排水管）
a.聚合物防水砂浆应分两次以上批抹，每层批抹厚度宜按产品说明书操作，且每次批抹须待上一层终凝后可方施工；
b.阴角部位抹聚合物砂浆做约50mm小圆角；
c.终凝后应及时养护。
③面层涂刷JS水泥基防水涂料，厚度不小于2mm，涂刷时请注意如下几点：
a.仔细阅读说明书，严格控制配合比、搅拌时间等操作；
b.分三次涂刷：待第一层（底层）胶浆干固后（不粘手为宜，干固时间视温度环境而定）可涂刷第二层胶浆，第二层需与第一层涂刷方向垂直，第二层干固后涂刷第三层（面层）。
④蓄水试验：对已修复的位置进行蓄水试验。
⑤恢复装修饰面。
3、墙身局部位置（脚手架孔等）渗漏
原因分析及查找：
墙身局部位置渗漏的原因很多，如防水层没有保障；或施工结构梁的对拉螺杆洞口未处理；或预埋脚手架的连墙件砌筑时处理不当；或是露天（天面）女儿墙根部阴角位置防水构造失效，导致露台（天面）积水渗漏进入下一层砌体中。具体方法可以对存在问题的位置进行淋水或蓄水试验，排查出渗漏点，并分析渗水原因。
处理方案一：
墙身防水层没有保障的，采用打凿出墙身构造层，重新施工防水层的方法进行。具体施工方法如下：
打凿装饰层：打凿范围是10%渗漏面积。（建议扩大面积）可以内外打凿
②清理杂物并浇水湿润后，刷界面处理剂一道，用1:2.5的微膨胀防水砂浆修补砖缝不密实的位置，并找平，再抹5厚聚合物防水砂浆。（建议在新旧找平层接口处加强防水处理）
③淋水试验：对已修复的位置进行淋水试验。
④恢复装修饰面（需按两防要求挂设Ф1.0×20×20mm钢网）。
处理方案二：
施工结构梁的对拉螺杆洞口未处理；或预埋脚手架的连墙件砌筑时处理不当的，采用打凿出＞10%渗漏位置的范围，露出处理位置。具体施工方法如下：
工艺流程：试水→打凿装饰层→清理杂物→界面处理→填塞螺杆洞口（预埋脚手架的连墙件洞口）→面抹防水砂浆→抹聚合物防水砂浆→养护→试水→恢复装饰层。
①试水：对存在问题的位置进行试水，排查出渗漏点。
②打凿装饰层：打凿出渗漏位置10%的范围，且距螺杆洞口（或预埋脚手架的连墙件洞口）直径范围不少于20cm内的外墙饰面层打掉。
③清理螺杆洞口（或预埋脚手架的连墙件洞口）并用微膨胀防水砂浆填充密实内，终凝后面抹一层防水砂浆内挂金属网。
④抹5厚聚合物防水砂浆。
⑤试水：对已修复的位置进行淋水，如没发现渗漏，方可进入下一道工序。
⑥养护至达到强度后修复饰面层。
处理方案三：
露天（天面）女儿墙根部阴角位置防水构造失效，导致露台（天面）积水渗漏进入下一层砌体中，采用处理上面防水层的办法进行修补。具体施工方法如下：工艺流程：试水→凿出女儿墙和露阳台（天面）板面装饰层→清理杂物→界面处理→面抹聚合物防水砂浆→抹JS水泥基防水涂料→养护→蓄水试验→恢复装饰层。
①打凿装饰层：凿除女儿墙和露阳台（天面）板面装饰层，露出结构层。凿除的范围为女儿墙阴角部位两边各mm的装饰面层，露出砼面及女儿墙砌体表面。凿除的长度应结合现场的实际情况定，一般是渗水点两边加mm长度女儿墙范围。
②清理杂物并浇水湿润后，刷界面处理剂一道，用1:2.5的微膨胀防水砂浆修补砖缝不密实位置，并找平，再抹5厚聚合物防水砂浆，阴角部位做约50mm小圆角，屋面（空调板）结构面与墙面应一次性批抹。
③抹JS水泥基防水涂料：面层分三次涂刷JS水泥基防水涂料，厚度不小于2mm，内加玻璃纤维布，注意和原防水层搭接好。
④淋水试验24小时。
⑤恢复装修饰面。
处理方案四：
实在找不出渗水原因的，可采用在墙内侧灌水泥浆的临时处理的办法。具体施工方法如下：工艺流程：试水排查渗漏点→钻孔→埋注浆嘴→灌浆→清理注浆嘴→试水。（墙身灌浆易堵塞电线管，对加气块墙效果不大），但顶砖存在渗漏的话可以在梁底注浆。
①试水：对存在问题的位置进行淋水试验，排查出渗漏点。
②在灌注过程中和完成后，一定要做好成品保护措施，保持施工现场整洁，完成一个清洁一个，对灌注完毕灌浆孔采用双快水泥密封。灌注压力应该控制在0.1~0.2Mpa之间，灌注过程中注意观察窗框及窗框附近饰面和电源器具，发现漏浆立即停止灌注，密封好后继续灌注，发现窗框变形立即停止灌注，重新开孔灌注；发现电源器具漏浆，停止灌浆，关闭总电源，撤除电器面板，清理渗漏浆液、密封，待浆液固化后由专业电工安装。
③在墙内湿渍面钻孔，埋设灌浆嘴，灌注化学水泥浆。
④采用Φ8钻头在渗漏部位开孔，根据砖模数在渗水区域内确定开孔位置作为灌浆嘴，灌浆嘴横向间距为一块砖长（约mm），竖向间距为2块砖距（约mm），宜设置在砖缝丁字接缝处，灌浆嘴满布渗水区域。如下图所示：
⑤一般情况墙面渗漏点会在湿渍面的中间上的1/3的位置，所以应以该点为中心布设灌浆嘴。
⑥灌注压力应该控制在0.1~0.2Mpa之间，灌注过程中注意观察墙身，发现漏浆立即停止灌注，密封好后继续灌注。
⑦对已修复的位置进行淋水试验，如没发现渗漏，方可拆除脚手架。
⑧本方法为临时处理，需要对灌浆效果进行复查，造成墙面其他部位出现渗漏的，可按该方法同样施工。
4、砼梁、柱与砌体交接处渗漏（墙外侧无预制线条）
原因分析及查找：
梁与墙交接的位置渗水大多数原因是梁下顶砖塞缝不密实，外墙防水层施工质量未保证，根据施工的难度与技术可以参照以下三种方法进行处理。
按照裂缝情况分三种处理方案：
处理方案一：墙面内、外侧均出现裂缝（通缝）
（1）外面处理
①人工凿除裂缝部位（砖墙上mm宽，混凝土结构上mm宽，共mm宽）结构墙体以外的各构造层次（含砂浆保护层、饰面层等），露出结构墙面。
②沿裂缝部位，凿缝、埋咀（灌浆咀间距为～mm）、灌注LB-7氯丁胶乳聚合物水泥浆。（若墙面裂缝处非与混凝土构件交接面且凿开批荡后未发现砌体裂缝，则由施工人员现场确定此处灌浆可免除）。
③涂刷一遍LB-21环氧胶泥界面处理剂。
④在开凿面，批抹20mm厚抗渗抗裂防水砂浆（掺4%LB-23防水粉、LB-19泰尼纤维、加Ф1.2×25×25mm钢网，用钢钉固定间距为mm）。若批抹层厚度大于20mm，再用1：2水泥砂浆抹平。
⑤装修饰面恢复由甲方安排专业公司负责。
（2）内面处理
①墙内面沿裂缝部位，凿宽×深=30mm×20mm的“V”型槽、埋咀（灌浆咀间距为mm）、灌注LB-7氯丁胶乳聚合物水泥浆（若墙面裂缝处非与混凝土构件交接面且凿开批荡后未发现砌体裂缝，则由施工人员现场确定此处灌浆可免除）；
②铲除裂缝两侧共约mm宽的内墙涂料及腻子至批荡层；
③涂1mm厚LB-30装饰防水隔热涂料mm宽（加规格为5mm×5mm普通网格布mm宽）；
④内墙涂料及其腻子恢复由甲方安排专业公司负责恢复。
处理方案二：墙面外侧单面出现裂缝(外面处理)
①人工凿除裂缝部位（砖墙上mm宽，混凝土结构上mm宽，共mm宽）结构墙体以外的各构造层次（含砂浆保护层、饰面层等），露出结构墙面。
②沿裂缝部位，凿缝、埋咀（灌浆咀间距为～mm）、灌注LB-7氯丁胶乳聚合物水泥浆（若墙面裂缝处非与混凝土构件交接且凿开批荡后未发现砌体裂缝，则由施工人员现场确定此处灌浆可免除）。
③涂刷一遍LB-21环氧胶泥界面处理剂。
④在开凿面，批抹20mm厚抗渗抗裂防水砂浆（掺4%LB-23防水粉、LB-19泰尼纤维、加Ф1.2×25×25mm钢网用钢钉固定间距为mm），若批抹层厚度大于20mm，再用1：2水泥砂浆抹平。
⑤装修饰面恢复由甲方安排专业公司负责。
处理方案三：墙面内侧单面出现裂缝(内面处理)
①墙内面沿裂缝部位，凿宽×深=30mm×20mm的“V”型槽、埋咀（灌浆咀间距为～mm）、灌注LB-7氯丁胶乳聚合物水泥浆（若墙面裂缝处非与混凝土构件交接且凿开批荡后未发现砌体裂缝，则由施工人员现场确定此处灌浆可免除）；
②铲除裂缝两侧约mm宽的内墙涂料及腻子至批荡层；
③涂1mm厚LB-30装饰防水隔热涂料mm宽（加规格为5mm×5mm普通网格布mm宽）；
④内墙涂料及其腻子恢复由甲方安排专业公司负责恢复。
5、墙脚根部潮湿（返潮）
原因分析及查找：
墙脚根部渗漏，主要原因可能会是墙脚根部防水层施工质量未保证或是室外散水坡度不足或是墙外水位较高，墙脚根部长时间泡水等原因。根据施工的难度与技术要求，可以参照以下两种方法进行处理。
处理方案一：
对于墙脚根部防水层施工质量未保证或是室外散水坡度不足，采用打凿外结构板面及外墙面构造层，重新抹防水砂浆的方法处理。工艺流程：试水→打凿装饰层→清理杂物→界面处理→防水砂浆找平→抹聚合物防水砂浆→养护→试水→恢复装饰层。具体施工要求：
①试水：对存在问题的位置进行试水，排查出渗漏点。
②找出渗水点后，按10%渗漏面积范围凿除墙内侧面渗漏的抹灰层及松散的砖缝砂浆，凿到砖面。
③对不饱满的砖缝用钝钢筋头打密实，清理杂物后洒水湿润砖面，刷一层界面处理剂，用1:2.5的微膨胀防水砂浆修补砖缝不密实位置，并找平，再抹5厚聚合物防水砂浆。结构面与外墙面应一次性批抹，阴角部位做约50mm小圆角。
④试水：对已修复的位置进行试水，如没发现渗漏，方可进入下一道工序。
⑤养护至达到强度后修复饰面层。
处理方案二：
若是墙外水位较高，墙脚根部长时间泡水等原因造成的，可以采用对墙脚灌浆，增设排水沟的方法进行。详细的施工方法可参照本方案“首层梯间房”处理方法。
6、外墙面有管道或内有管道井位置渗漏
原因分析与查找：
外墙先安管、后抹防水砂浆，导致管道位外墙渗水；管道井墙面渗水。
具体方法可以在外墙管道位置，管井墙身可凿开*检查口，分别对外墙进行淋水试验，对沉箱进行蓄水及二次排水试验，观察分析引起管道井墙面渗漏的原因。
处理方案一：井内给排水管道破裂或接口不严的，破裂的应更换管道，接口不严的应重新接通。
处理方案二：预埋管边渗漏的，凿除管口边防水砂浆，涂扫不小于2mm厚的JS水泥基防水涂料，并恢复饰面层。
处理方案三：井顶部盖板出现渗水点的，凿出井顶部盖板面层，涂扫不小于2mm厚的JS水泥基防水涂料，并恢复饰面层。
处理方案四：管井与斜屋面交界处出现渗水点的，做法参照第2项“斜屋面、空调板与墙体交接位置渗漏的”的处理方法。
处理方案五：井墙与外墙交接处、井壁收口与外墙交接处出现渗水点，凿除外墙面层重做防水层。可以参照本方案“3、墙身局部位置渗漏:”第2点进行施工。（建议在交接位全部灌浆、卫生间穿管道井管口周边灌浆）
处理方案六：查不出渗水点的（或施工有困难的）：可以参照本方案“3、墙身局部位置渗漏:”第5点进行施工。
处理方案七：拆除外墙管道，外墙管道位重新做防水砂浆和外墙防水及饰面，再恢复管道安装。
7、窗边墙身渗漏
原因分析：
①窗框的砂浆塞缝不饱满；
②安装时固定的木塞未取出；
③窗框拼缝缝隙较大，在窗框拼缝处及窗框与墙体交接处位打胶或打胶不符合要求；
④周边外墙裂缝或外墙砖砂浆不饱满；
⑤窗楣无滴水线或鹰嘴；
⑥窗台压顶入墙长度不够，或找坡不符合设计要求。
处理方案一：优先考虑采用高压注浆法，具体施工方法如下：
1)对存在问题的位置进行试水，排查出渗漏点。
2)窗框与墙体交接处四周，钻孔灌注化学水泥浆（若窗顶有飘檐及窗顶外墙不存在渗漏水通道，由施工人员现场确定顶框可不灌浆），灌浆之前先将窗框打玻璃密封胶。
3)观察窗框渗漏位置并进行标注和记录。
4)采用Φ8钻头在渗漏部位开孔，间距约mm，可以根据空鼓程度调节间距，但最大间距不可以超过mm。
5)一般情况窗框渗漏都集中在窗框的底部和两侧下部，所以灌浆高度一般控制在离窗顶mm左右，现场可以根据渗漏具体情况确定灌注高度。
6)灌注材料一般采用32.5Mp普硅水泥添加氯酊胶水配合而成的化学水泥浆，在灌注工程中不能将水泥浆液灌注进铝合金方筒内（目前碧桂园有些项目水泥浆液长时间浸泡导致铝合金穿孔），施工中需要及时检查铝窗方筒，若灌进了应及时排出。
7)灌注压力应该控制在0.1~0.2Mpa之间，灌注过程中注意观察窗框及窗框附近饰面和电源器具，发现漏浆立即停止灌注，密封好后继续灌注，发现窗框变形立即停止灌注，重新开孔灌注；发现电源器具漏浆，停止灌浆，关闭总电源，撤除电器面板，清理渗漏浆液、密封，待浆液固化后由专业电工安装。
8)在灌注过程完成后，一定要做好成品保护措施，保持施工现场整洁，完成一个清洁一个，对灌注完毕灌浆孔采用双快水泥密封。
9)待浆液固化后采用小锤敲击窗框，检查密实度（铝合金方筒例外），对不密实部分重新打孔灌浆，对于二次灌浆仍然空鼓的铝合金放弃第三次灌浆，其空鼓原因为铝合金后侧槽内在安装过程中已经填塞了砂浆。
10)灌浆完成后，采用硅酮密封胶对已经破损的窗框周边进行修补，特别注意大型窗框内安装的小活动窗的连接件位，许多窗框渗漏都是该处开孔安装时没有加防水垫片或者打胶，导致雨水进入窗框内部引进墙体渗漏或发霉。
11)对装饰线采用相同方式进行灌浆。
12)对于窗顶或窗装饰线上的滴水线不符合要求的，要求重做。
13)在窗框顶部安装水管进行开放式试水，试水时间控制在5~6小时，合格后恢复装修饰面。
处理方案二：采用打凿出结构饰面层，重新塞缝、重做防水层的方法进行处理。
1)对存在问题的位置进行试水，排查出渗漏点。
2)有装饰线的窗框，先拆除装饰线条。（注：如拆卸有难度，则沿窗框与墙体交接处四周，钻孔，灌注聚合物水泥浆；若饰线为实心构件且饰线和墙体一次成型无施工缝，窗顶有飘檐及窗顶外墙不存在渗漏水通道，由施工人员现场确定顶框位置可不灌浆。具体灌浆方法可以参照上页灌浆方法执行）。
3)沿窗边竖线及顶线三边外侧，凿除窗线以外mm宽范围内的饰面层、砂浆找平层至墙体；打凿出墙与窗框周边的塞缝位置，露出砖墙结构面，淋水，重新用防水砂浆塞缝，塞缝必须保证密实。
4)抹灰前先扫一遍界面处理剂，再批抹5mm厚聚合物水泥砂浆作截水带。
5)沿窗边外侧四周用防水砂浆修复抹平，框边四周留5mm深8mm宽的凹槽，达到强度后重新打耐候防水密封胶。
6)全面检查窗框及窗体，检查密封胶、螺丝头、铝窗料拼接位、泄水孔等防水隐患部位，对密封不严的部位用硅酮密封胶密封，对窗体及配件有缺陷的，进行恢复。
7)对于窗顶或窗装饰线上的滴水线或鹰嘴不符合要求的，要求重做。对于外窗台坡度不符合要求的，要求重做。
8)在窗框顶部安装水管进行开放式试水，试水时间控制在5~6小时，合格后恢复装修饰面。
8、排气扇边墙身渗漏
排气扇边墙身渗漏的原因有：
①扇框的砂浆塞缝不饱满，扇框拼缝缝隙较大，在窗框拼缝处及窗框与墙体交接处位打胶或打胶不符合要求；
②周边外墙裂缝或外墙砖砂浆不饱满；
③排气扇边找坡不合格；
④排气扇质量不合格，水直接从排气扇页内渗进。
处理方案一：
若是扇框的砂浆塞缝不饱满，扇框拼缝缝隙较大，在窗框拼缝处及窗框与墙体交接处打胶或打胶不符合要求或周边外墙裂缝或外墙砖砂浆不饱满的或排气扇边找坡不合格，可以参照本方案“8、窗边墙身渗漏的：”的方案一或二进行施工。
处理方案二：
若是排气扇质量不合格，水直接从排气扇页内渗进的，则更换排气扇。
（二）天花阴角结构板渗漏处理
根据现场实际勘察的情况来看，天花结构板渗漏主要表现在屋面天花（B系列户型顶层楼梯间天花）阴角渗漏、房间外墙交接处的天花阴角渗漏、房间与露阳台的天花阴角渗漏，一般天花阴角渗漏部位都不大，多属于点渗。
天花阴角结构板渗漏的原因有：
①天面保温层施工不当，造成楼板开裂；
②模板安装时采用了铁线固定，存在渗漏点；
③混凝土局部位置振捣不密实。
处理方案一：对于模板安装时采用了铁线固定，存在渗漏点或混凝土局部位置振捣不密实的，混凝土质量有瑕疵的，优先考虑采用高压注浆法，具体施工方法如下：
①对存在问题的位置进行试水，排查出渗漏点。
②打凿构造层：按10%渗漏面积范围凿除板面饰面层，如发现结构开裂，则沿裂缝方向凿除结构面上的装饰材料层mm宽。注意打凿前应用锯机切割出打凿位置，以免破坏原有防水层。
③灌浆施工工艺流程：清理裂缝→确定灌浆咀位置→固定灌浆咀→封闭裂缝→通气试验→配置浆液→灌浆。
a.清理裂缝：为了保证封缝质量，应清除裂缝周围的析出物及其他残留物，裂缝两边各5cm内的混凝土表面，打磨出均匀的新鲜面。
b.确定灌浆咀位置：根据施工经验，若要达到满意的灌浆效果：裂缝宽度在0.5mm以上，设置灌浆咀的距离应在0.5m左右；裂缝宽度在0.4mm~0.5mm，灌浆孔距0.4m左右；裂缝宽度在0.4mm以下的，灌浆孔距0.3m左右。用彩色粉笔定出灌浆咀位置，原则上灌浆咀在裂缝最宽处。
c.固定灌浆嘴：当裂缝为干燥表面，灌浆咀采用粘结法固定，使灌浆咀能承受一定压力。当裂缝为潮湿表面，应使用快干水泥固定基座或打孔后清洗孔眼，将灌浆管固定在孔眼内。上述方法均要保证孔眼与裂缝畅通，灌浆嘴不松动。
d.封闭裂缝：对于不渗水的干燥缝：首先用环氧腻子均匀封缝，然后使用结构胶将裂缝两边各2.0cm范围内的表面批2.0~5.0mm厚做第二道密封层，以确保灌浆时裂缝中的浆液不会泄漏。潮湿缝：首先用堵漏剂堵水，待干燥后，在裂缝两边各2.0cm宽的范围用结构胶批2.0~5.0mm厚做为保护层，确保裂缝不漏浆。
e.通气试验：以不大于设定灌浆的压力气体充入裂缝中，详细观察每个灌浆孔的通畅情况：封闭后的裂缝是否漏气，周边混凝土是否有漏气孔。认真填写试气纪录，把发现的问题、部位详细填写清楚。
f.配置浆液：按材料出厂说明书要求配置浆液，浆材配制时应置于容器中，用搅拌器均匀搅拌至色泽均匀。搅拌用容器内及搅拌器具不得有油污及杂质。应根据裂缝宽度、环境温度决定浆材的每次拌合量，并严格控制浆液，不得长时间暴露在空气中。
g.灌浆：待灌浆咀固结后，用手动压力注浆机灌注浆液。第一次灌浆压力控制在0.1~0.2mpa，半小时后进行第二注浆，压力比第一次稍大。
④试水：对已修复的位置进行试水，如没发现渗漏，方可进入下一道工序。抹防水砂浆：界面处理后，采用防水砂浆批抹修复，并设金属加强网，若抹灰厚度大于3cm应分层批抹。
⑤养护至达到强度后修复饰面层。
处理方案二：对于天面保温层施工不当，造成楼板开裂，如B系列户型顶层楼梯间天花），采用打凿天面构造层，做分格缝处理的办法进行。如B系列户型顶层楼梯间天花，原因分析：该位置为屋面楼板，上面是箱型砖砌构造，下面是顶层楼梯间。
开裂渗漏的原因如下：①楼板阴角位置有渗漏点；②防水层施工时没按要求上翻30cm；③完成面没按要求放坡，有积水；④防水层施工前基层没处理好，且防水层有开裂现象等。
工艺流程：试水→打凿装饰层→清理杂物→界面处理→刷JS水泥基防水涂料→防水砂浆找平→试水→养护→恢复装修饰面。
①对该位置进行蓄水试验，排查出渗漏点。
②打凿装饰层：距墙边30cm范围的结构面构造层打掉，阴角以上mm高全部装饰材料打掉。
③清理杂物后，进行界面处理，抹一层防水砂浆，结构面与外墙面应一次性批抹，阴角部位做约50mm小圆角。
④在找平层表面批一层做不小于2mm厚的JS水泥基防水涂料。
⑤试水：对已修复的位置进行试水，如没发现渗漏，方可拆除脚手架。
⑥恢复装修饰面：洒水养护7天后方能恢复装修饰面层。
⑦对于没有设置分格缝和透气管的天面，需要按照公司两防要求增设。
（三）屋面檐口处开裂、渗水处理
屋面檐口处开裂、渗水原因分析：
①未按公司要求一次性浇筑檐口混凝土翻边且二次浇筑时，未按构造要求配筋、基层没按要求处理；
②保温板铺设时，与翻边交接位置没按要求留缝等。
处理方案：
凿除砼渗漏部位结构面上全部装饰材料和檐口外墙抹灰层，露出结构层，设置排水管，聚合物砂浆找平后刷JS水泥基防水涂料，恢复盖瓦层和喷涂。工艺流程：试水→打凿装饰层→设置PVC排水管→清理杂物→界面处理→防水砂浆找平→抹5厚聚合物防水砂浆→试水→养护→恢复保温层、装修饰面。（建议檐口重新批灰时挂网，翻入瓦底）
对存在问题位置进行淋水试验，排查出渗漏点。
打凿装饰层：距混凝土翻边30cm范围的结构板面构造层打掉，翻边抹灰层打掉。
设置PVC排水管：首先检查原有PVC排水管是否堵塞，如有堵塞应先清理。如原屋面没设PVC排水管或间距过大，则每隔0mm钻孔加设排水管。
防水砂浆找平：清理杂物并冲洗干净后，涂刷一遍水泥浆作界面处理，采用防水砂浆进行找平，阴角部位做约50mm小圆角。
抹5厚聚合物防水砂浆。
对已修复位置进行淋水试验，如无渗漏，方可进行下一工序。
恢复屋面瓦，与混凝土翻边交接位置须留设一条50~mm的暗槽。
恢复翻边的抹灰层及饰面层（需按两防要求挂设Ф1.0×20×20mm钢网，加强网需要翻到混凝土翻边上）。
（四）首层梯间墙脚渗水
原因分析：
首层梯间地面标高低于周边楼板标高及室外标高或回填前没做防水处理等或存在设计问题。
处理方案一：对于首层梯间墙脚渗水不严重的，按照以下方法处理：梯间房室外和室内同时处理：室内地面及地面以上80cm范围墙面凿除原抹灰层，墙身灌浆，刷JS水泥基防水涂料，用防水砂浆恢复抹灰层。梯间室外墙身标高-0.以下范围抹灰层凿除，刷JS水泥基防水涂料，用防水砂浆恢复抹灰层。工艺流程：试水→打凿装饰层→砖墙灌浆→界面处理→刷JS水泥基防水涂料→抹防水砂浆→室外排水沟→试水→养护
对存在问题位置进行试水试验，排查出渗漏点。
打凿出梯间房室内地面砂浆层，露出结构面；室内地面以上80cm范围的墙身抹灰层，露出砖面。（详见下图）
室内打凿出的砖墙面进行灌浆处理，具体操作参照本方案第“3、墙身局部位置渗漏:”第5点进行施工。
对底板（包括砖墙与底板的交接处）也必须埋灌浆嘴进行灌水泥浆处理，灌浆时需要控制灌浆量，防止浆液灌进下水道或排水管。灌浆嘴的间距~mm，根据渗水量的大小确定。
灌浆完成后，清理杂物，刷界面处理剂一道，用1:2.5的微膨胀防水砂浆修补砖缝不密实的位置，并找平，用涂刷JS水泥基防水涂料。分三次涂刷：待第一层（底层）胶浆干固后（不粘手为宜，干固时间视温度环境而定）可涂刷第二层胶浆，第二层需与第一层涂刷方向垂直，第二层干固后涂刷第三层（面层）。
抹防水砂浆保护。
对已修复位置进行试水试验，检查是否渗漏。
浇水养护。具体做法详见下图。
处理方案二：对于首层梯间墙脚渗水严重的，除按照处理方案一执行外，还需要在增加以下措施：
①室外增设排水沟一道。室外增设宽30cm的排水沟，沟长度可以考虑延伸到大厅的位置。沟面预制板标高为室外地坪标高，沟底标高为梯间房结构板板底标高以下30cm。浇筑厚砼垫层后，砌墙，沟侧沟底均抹15厚防水砂浆并压光。排水沟放坡以附近雨水井为准，在沟端设置直径mm的PVC管，引水到雨水井（见下图）。
②梯底房外侧的墙，打凿出结构砖面，刷界面处理剂一道，用1:2.5的微膨胀防水砂浆修补砖缝不密实的位置，并找平，抹5mm聚合物砂浆。
（五）线管渗漏
线管渗漏原因分析：
预埋好的线管出现渗水现象，多数是因为线管内进水，现场发现外墙有部分灯座、插座未有盖板，刮台风时，进了雨水。
处理方案：
及时封闭，安装临时插座盖板。（建议找出渗水源头，然后在外墙打开重新做外墙防水）
（六）阳（露）台渗漏
阳（露）台渗水主要表现在：室外水通过门窗渗进室内，室内墙面有湿渍，可以参照窗框渗水进行处理；楼板开裂渗水，天花板批荡层有湿渍，具体处理方法如下：
处理方案一：对于阳（露）台板底下只有少数通长裂缝的，按照以下处理方法进行修补：
1)在板面层沿裂缝方向凿除结构面上的装饰材料层mm宽（面砖、细石砼找平层、保温板、
防水层），露出结构层，清洗干净；
2)对原裂缝进行灌浆处理。具体施工要求如下：
①、施工工艺流程：清理裂缝→确定灌浆咀位置→固定灌浆咀→封闭裂缝→通气试验→配置浆液→灌浆→恢复装饰面（已做装饰面层的）。
②、清理裂缝：为了保证封缝质量，应清除裂缝周围的析出物及其他残留物，裂缝两边各5cm内的混凝土表面，打磨出均匀的新鲜面。
③、确定灌浆咀位置：根据施工经验，若要达到满意的灌浆效果：裂缝宽度在0.5mm以上，设置灌浆咀的距离应在0.5m左右；裂缝宽度在0.4mm~0.5mm，灌浆孔距0.4m左右；裂缝宽度在0.4mm以下的，灌浆孔距0.3m左右。用彩色粉笔定出灌浆咀位置，原则上灌浆咀在裂缝最宽处。
④、固定灌浆嘴：当裂缝为干燥表面，灌浆咀采用粘结法固定，使灌浆咀能承受一定压力。当裂缝为潮湿表面，应使用快干水泥固定基座或打孔后清洗孔眼，将灌浆管固定在孔眼内。上述方法均要保证孔眼与裂缝畅通，灌浆嘴不松动。
⑤、封闭裂缝：对于不渗水的干燥缝：首先用环氧腻子均匀封缝，然后使用结构胶将裂缝两边各2.0cm范围内的表面批2.0~5.0mm厚做第二道密封层，以确保灌浆时裂缝中的浆液不会泄漏。
潮湿缝：首先用堵漏剂堵水，待干燥后，在裂缝两边各2.0cm宽的范围用结构胶批2.0~5.0mm厚做为保护层，确保裂缝不漏浆。
⑥、通气试验：以不大于设定灌浆的压力气体充入裂缝中，详细观察每个灌浆孔的通畅情况：封闭后的裂缝是否漏气，周边混凝土是否有漏气孔。认真填写试气纪录，把发现的问题、部位详细填写清楚。
⑦、配置浆液：按材料出厂说明书要求配置浆液，浆材配制时应置于容器中，用搅拌器均匀搅拌至色泽均匀。搅拌用容器内及搅拌器具不得有油污及杂质。应根据裂缝宽度、环境温度决定浆材的每次拌合量，并严格控制浆液不得长时间暴露在空气中。
⑧、灌浆：待灌浆咀固结后，用手动压力注浆机灌注浆液。第一次灌浆压力控制在0.1~0.2mpa，半小时后进行第二注浆，压力比第一次稍大。
3)对打凿出的结构面涂刷不小于2mm厚的JS防水涂料，中间加贴两道玻璃纤维布，管口和转角部位做加强层处理；
4)聚合物砂浆保护层批荡；
5)试水试验合格后，饰面修复。
6)按照公司两防要求设置分隔缝（若没有按集团两防要求施工的）。
处理方案二：对于阳（露）台板底或板面龟裂，无法对裂缝进行修补的。B、阳（露）台板面裂缝规则，板底裂缝多不规则的。以上情况要求按照下述方法打掉阳（露）台板面构造层，重新按图施工。
一．结构板面处理
1)人工打凿阳（露）台原有的全部饰面砖，露出混凝土板面，与墙面交接处的阴角以上mm高全部装饰材料也需要凿除。
2)对板面上的裂缝优先采用灌浆处理，灌浆有困难的，需要对裂缝进行加强处理，在裂缝表面涂刷不小于2mm厚的JS防水涂料加网格布，宽度为4cm。
3)对打凿出的结构面采用聚合物砂浆进行找平，阴角位做约30~50mm小圆角；
4)对打凿出的结构面涂刷不小于2mm厚聚氨酯防水涂料，管口和转角部位做加强层处理；
5)聚合物砂浆保护层批荡；
6)设有聚丙烯保温板的屋面，需要
0设置透气孔。7)饰面修复。
8)按照公司两防要求设置分隔缝。
二、结构板下裂缝处理
1、板下贴mm宽碳纤网，间距mm，与板短边平行铺贴
2、刮聚合物水泥砂浆两遍5mm厚
3.按原顶板饰面要求恢复饰面
处理方案三：对于阳露台阴角开裂渗漏
1）人工凿除接缝部位（立面高度为完成面返上mm高、平面约mm宽范围内）结构墙体、结构板以外的各构造层次（含砂浆保护层、饰面层等），露出结构墙、结构板；
2）基面清理干净；
3）女儿墙阴角位选用LB-7氯丁胶乳聚合物水泥砂浆批抹成R=50圆弧角；
4）涂刷一遍LB-7氯丁胶乳聚合物界面处理剂；
5）在泛水位，涂刷2mm厚LB-13II型JS聚合物水泥复合防水涂料作防水处理，要求平整、牢固、不起皮；
6）LB-13JS防水层上批抹20mm厚抗渗抗裂防水砂浆（掺4%LB-23防水粉、LB-19泰尼纤维）保护层。
7）饰面恢复。
（七）屋面闷顶层渗漏
闷顶层渗漏主要是S5-5户型，主要表现在闷顶层内进水，闷顶板开裂渗水。
1、闷顶层板面开裂原因之一是闷顶层内热气无法排除，因此在闷顶层靠平屋面侧壁开透气孔，内置Φ75PVC管，透气孔须有防水功效，内高外低设置，高差20mm，横向间隔1.0m，竖向位置如下图所示：
2、由于施工不当，斜屋面或外侧阴角位置往往会向闷顶层内渗水，闷顶层若出现裂缝，就会导致渗水。处理方案参照本方案“斜屋面、空调板与墙体交接位置渗漏”执行。
（八）沉箱渗漏
原因分析：
①二次排水堵塞；
②管口封堵不密实；
③防水层未上翻墙身30cm。
处理方案：
1、凿除清理找平卫生间结构板面（立面高度要求凿至完成面返上至少mm高）；
2、涂刷一遍LB-7氯丁胶乳聚合物水泥浆作界面处理；
3、在沉箱楼板设置二次排水管（如需设置由甲方安排专业公司负责）；
4、在开凿面，批抹10mm厚LB-7氯丁胶乳聚合物水泥砂浆找平基面；
5、涂刷2mm厚LB-1D聚氨酯防水涂料并返上墙面完成面以上mm；
6、批抹20mm厚抗渗抗裂防水砂浆（掺4%LB-23防水粉、LB-19泰尼纤维）。
（九）地漏及管口渗漏
原因分析：
沿水管周边渗水，PVC管与套管，套管与混凝土楼板之间填嵌不密实，防水未做到位。
处理方案：
1、人工打凿管口周边至基面；
2、选用聚合物快干水泥止封及预置灌浆咀；
3、选用聚合物水泥浆灌浆堵漏处理；
4、基面涂刷1.5厚聚氨酯防水涂料并翻入落水管50mm；
5、选用抗渗抗裂水泥砂浆恢复清凿面；
6、水泥砂浆恢复面预留10X10凹槽，打硅酮密封胶密封；
7、恢复装修饰面。
（十）地下室、消防水池渗漏处理方案
原因分析：
地下室底板混凝土振捣不密实
处理方案：
1、抽水泵抽走池中积水，全面清理地下室、消防水池侧壁、集水井等部位中的木板、淤泥、杂物，摸清渗漏情况和薄弱环节。
2、底板大涌水的处理方法。制作灌浆盒，灌浆盒上预留进出浆料口，用灌浆机压注改性环氧树酯浆料并结合丙凝或者丙凝水泥化学浆材进行交替灌浆处理。
3、对于中小水的处理采用，冲击锤打凿埋管的方法，灌注改性环氧树酯注浆材的方法能满足使用要求。对于侧壁大面积渗水的，则需用快干水泥大面积封堵。将水引到几个出水管口集中处理的办法解决。
4、灌浆补漏具体施工步骤如下：①凿槽：用冲击钻作为打凿工具，沿裂缝打凿混凝土。②埋设注浆嘴：用“双快水泥”埋设铝质注浆嘴，要求-mm一个。③灌浆：用手动压力注浆机灌注改性环氧树酯。第一次灌浆压力控制在0.1-0.2mpa，半小时后进行第二注浆，压力比第一次稍大。④铲嘴：等改性环氧树酯固化后铲除注浆嘴，进行下一步工序的施工。
（十一）结构板开裂渗漏
原因分析：
1.、混凝土质量不合格（或水灰比过大，或外加剂过量，或填充料粉煤灰过多等）
2、所在地区空气特别干燥，混凝土浇筑后，未采用塑料薄膜覆盖自养。
3、楼面浇筑过程中未充分振捣，出现松散混凝土，导致渗水。
4、阳台板、斜屋面板厚薄不均，最薄的4-5cm。
5、楼面浇捣完成后，未充分养护，使得混凝土收缩产生裂缝，导致渗漏。
6.给排水管线未事先预留，直接穿楼板时未装止水套管，导致渗漏。
7.基层未清理干净，杂质掺杂在混凝土中，
8.斜屋面挂瓦条未留泄水孔，积水；结构层内留有木楔。
处理方案：
一、板面防水处理
1．清除渗水部位所有装修面及垫层砼，以及结构松散砼。
2．清除原结构施工留下的木枋、层板等杂物。
3．在原结构板上做扫纯水泥浆一道，用1:2.5水泥砂浆做找坡层，待7天后蓄水48h不渗漏
4、在找平层上做防水基层处理剂，做聚集氨胺脂防水1.5厚。
5．按原铺装要求恢复贴面。
二、板下裂缝处理
1、裂缝大的采用灌浆处理，用手动压力注浆机灌注改性环氧树酯。
2、板下贴mm宽碳纤网，间距mm，与板短边平行铺贴。
3、刮聚合物水泥砂浆5mm厚，两遍成型。
4.按原顶板饰面要求恢复饰面。
（十二）天沟、檐沟渗水
原因分析：
1、坡度过小、积水
2、防水层收口固定不牢，密封不严造成翘边、脱落
处理方案：
1、人工凿除天沟部位凹槽mm宽范围内水泥砂浆保护层、拆除沟边水泥瓦一块并凿除水泥砂浆保护层露出结构板；
2、涂刷一遍LB-7氯丁胶乳聚合物水泥浆作界面处理；
3、批抹10mm厚LB-7氯丁胶乳聚合物水泥砂浆找平基面；
4、涂刷2mm厚LB-13Ⅱ型JS聚合物水泥基复合防水涂料；
5、批抹20mm厚钢网抗渗抗裂水泥防水砂浆（掺4%LB-23防水粉、LB-19泰尼纤维）保护层。
7、装修饰面和水泥瓦恢复由甲方安排专业公司负责。
（十三）斜屋面渗水
原因分析：
1、砼浇筑不密实，有孔隙，蜂窝，形成渗水通道；
2、挂瓦条未留泄水孔，积水；
3、结构层内留有木楔。
处理方案：
A、斜屋面整体处理：（甲方现场确认有必要时才施工）
1、人工拆除斜屋面水泥瓦结构体以外各构造层次（含砂浆保护层、饰面层等。遇斜屋面与墙体交接位，墙身要求凿mm高）；
2、在墙体与楼板交接处（和砼施工缝处）埋咀（灌浆咀间距为～mm），灌注LB-7氯丁胶乳聚合物水泥浆（甲方现场确认有必要时才灌浆）。
3、阴角位选用LB-7氯丁胶乳聚合物水泥砂浆批抹成R=50圆弧角；
4、涂刷一遍LB-21环氧胶泥界面处理剂；
5、批抹10mm厚LB-8快干水泥；
6、涂刷2mm厚LB-13II型JS聚合物水泥基复合防水涂料作防水处理。
7、批抹20mm厚抗渗抗裂防水砂浆（掺4%LB-23防水粉、LB-19泰尼纤维）保护层。
8、斜屋面沉箱与卫生间连通的要和甲方工程师现场确定，看完施工图纸，另作施工方案。
9、装修饰面恢复由甲方安排专业公司负责。
B、斜屋面阴角处理:
1、人工拆除斜屋面水泥瓦、凿除斜屋面与墙体交接部位的结构体以外各构造层次（含砂浆保护层、饰面层等，打凿范围：平面mm，墙身mm）；
2、在墙体与楼板交接处（和砼施工缝处）埋咀（灌浆咀间距为～mm），灌注LB-7氯丁胶乳聚合物水泥浆（甲方现场确认才灌浆）。
3、阴角位选用LB-7氯丁胶乳聚合物水泥砂浆批抹成R=50圆弧角；
4、涂刷一遍LB-21环氧胶泥界面处理剂；
5、批抹10mm厚LB-8快干水泥；
6、楼板、反梁及墙面泛水位涂刷2mm厚LB-13II型JS聚合物水泥基复合防水涂料作防水处理。
7、批抹20mm厚抗渗抗裂防水砂浆（掺4%LB-23防水粉、LB-19泰尼纤维）。
8、装修饰面恢复由甲方安排专业公司负责。
C、斜屋面整改、防水处理：
1、人工拆除斜屋面硫璃瓦及斜屋面砼板，露出沉箱或楼板。（凿除底板砂浆保护层、饰面层等。遇斜屋面与墙体交接位，墙身要求凿mm高）；
2、沉箱或楼板阴角位选用LB-7氯丁胶乳聚合物水泥砂浆批抹成R=50圆弧角；
3、斜屋面砼板底下底板和侧面涂刷2mm厚的LB-21环氧胶泥防水层。
4、批抹20mm厚抗渗抗裂防水砂浆保护层（掺4%LB-23防水粉、LB-19泰尼纤维）。
5、浇筑斜屋面砼板由甲方安排专业公司负责。
6、在墙体与斜屋面砼板交接处（和砼施工缝处）埋咀，灌注LB-7氯丁胶乳聚合物水泥浆（甲方现场确认才灌浆）。
7、不用灌浆的在阴角位选用LB-7氯丁胶乳聚合物水泥砂浆批抹成R=50圆弧角；
8、涂刷一遍LB-21环氧胶泥界面处理剂；
9、涂刷2mm厚LB-13II型JS聚合物水泥基复合防水涂料作防水处理。
10、批抹20mm厚抗渗抗裂防水砂浆（掺4%LB-23防水粉、LB-19泰尼纤维）保护层。
11、装修饰面恢复由甲方安排专业公司负责。
（十四）给排水安装工程
1、沉箱无二次排水口或二次排水不通
原因分析：
①施工过程中未留设二次排水口；
②施工过程中杂物，垃圾等将二次排水口及管道堵死。
处理措施：
①管道井开一个口，重新安装二次排水管；
②疏通二次排水口，如疏通不了则须重装。
2、卫生间墙根渗水
原因分析：
卫生间墙根混凝土反边未做，且墙根防水层施工不到位，上翻高度不够导致渗水。
处理措施：
凿至基层→基层清理，浸水湿润→扫水泥油一道→抹2cm防水砂浆（上反至卫生间地面以上30cm），压实搓毛→扫聚氨脂两道→面层恢复。
3、首层复式卫生间架空层渗水
原因分析：
如B/户型，首层工人房卫生间地面高于车库地面，工人房卫生间墙根架空层未做防水层，导致车库墙面渗水
处理措施：
①工人房卫生间地面开1米×1米洞→将架空层靠车库的墙做一层1.5cm厚防水砂浆→刷聚氨酯两道→做1cm厚的防水砂浆保护层→将卫生间恢复。
②设计时应考虑架空层的防水处理
4、暗埋于卫生间或厨房墙里的管道有返潮、滴水、泄漏等
原因分析：
①螺纹扣数不符合规定或断丝、缺扣。
②接口松动或拧紧后倒扣，填料缠绕不当被挤入管内或脱落。
③管道安装后，没有认真进行严密性水压试验。
④管配件有砂眼，丝扣有裂纹。
⑤装修工人安装洁具支架时打破水管。
处理措施：
①螺纹表面光滑端正，无毛刺、无断位、缺扣现象，管子拧进扣数不少于5扣。
②管道连接后，将露出的白漆、麻丝清除干净，麻丝应顺时针缠绕。
③管道安装完毕后应按设计和施工规范进行强度和严密性试验，接口有漏水应及时修补，直至试压符合要求为止。
④装修安装洁具、施工完毕后打压。
5、卫生间排水立管用水就漏水、渗水，导致管道井潮湿
原因分析：
①排水立管接头未接好，承插深度不够，施打胶水不均匀甚至不打胶水。
②土建砌管道井时损坏排水管道。
③沉箱二次侧排地漏未接排水立管而直接排至管道井。
④沉箱二次侧排处防水不到位。
⑤管道安装后未做灌水试验。
⑥排水管安装不正确，配件没有正确对接。
处理措施：
①管道安装时严格按说明要求安装，承插深度到位，胶水涂刷均匀，承插时要按一个方向旋转45°旋转到位，不可来回反复旋转。
②土建砌筑管道井时做好成品保护，损坏管道及时通知水电班组进行更换，监理要到位。
③沉箱二次侧排地漏要单独接至立管，不能直接排至管道井。
④做好二次侧排周边的防水工程。
⑤管道安装完毕后监理旁站进行灌水试验，检查其接头是否漏水，如有漏水须及时处理。
⑥要对材料做详细了解。
6、管道及检查井漏水
原因分析：
①检查井粉刷不到位；内壁多未抹灰。
②管道接口不密实、未设置钢丝网，未按要求采用承插管及橡皮垫圈；
③管道接口处没做防渗处理。
处理措施：
①污水井全井内粉，同时要做外粉
②雨水井抹灰到进水口处；
7、淋浴器或洗脸盆等洁具冷热水管接头处漏水
原因分析：
①洁具接头配件质量太差，稍用力拧就裂开。
②预留冷热水管甩口不规范，陷入墙内太深，配件无法拧紧导致漏水。
处理措施：
①按要求采购指定的正规洁具及配件。
②管道安装时水口预留到位，凸出墙面完成面2mm左右。
8、洗脸盆（洗菜盆）排水不畅，返水、渗水
原因分析：
①设计管径过小，不合理。
②安装不合理，在沉箱设置二次存水弯。
③施工过程中未及时封堵管口或封堵不到位。
④精装修房家政部工人清理卫生时乱倒垃圾、杂物、涂料等。
⑤材料使用不当，未按要求规定的材料进行
处理措施：
①原设计Ф32管道太小，建议改为Ф40。
②洗脸盆下水器本身带有存水弯，不必在沉箱二次设置存水弯，以免弯道过多，排水不畅容易堵塞。
③施工过程中要及时封堵管口，以免交叉施工时杂物、垃圾落入管内。
④加强家政部、维修工人的管理。
⑤按要求使用正规材料，不能使用软塑料胶管代替UPVC管，软塑胶管遇热水变软造成堵塞。
9、室外排水管道接口损坏漏水，排水不畅，甚至堵塞
原因分析：
①室外污水管道在隐蔽前未按要求进行闭水试验或试验方法不对。
②未按设计要求放坡，无坡甚至倒坡。
③管道填土不规范，砖块、石头等大块建筑垃圾直接铺设在管道上，造成管道挤压破损，以致堵塞。
④管底未按设计要求铺垫层。
处理措施：
①室外污水管道在隐蔽前必须按要求进行闭水试验，按排水检查井分段试验，试验水头应以试验段上游管顶加1m，时间不小于30min，逐段观察；闭水试验合格后应有相关记录，并要完善相关签字手续，且监理旁站。（威尼斯大部分未做到）
②按设计要求和规范要求设置管道坡度，严禁无坡和倒坡。
③管道安装完后经闭水试验合格后方可回填，管道回填应采用细土或细砂回填至管顶以上至少mm处，压实后再回填其它土。回填土应分层进行，每层厚度宜为0.15m，不超过0.30m。回填土应符合密实度的要求（威尼斯基本上没做到）。
④开挖管沟后要按要求铺设垫层，或素土夯实平整。
⑤应做成品保护。
10、室外埋地给水管漏水
原因分析：
①管道安装不规范，接头处两端管子不在一条直线上，填土受到外力就会扭断开裂。
②螺纹接口的管道外露丝扣未进行防腐处理，日久锈穿，特别是室外埋地潮湿地方。
③配件与管子不配套。配件有砂眼，接口被踩蹬。
④未采取防沉降措施，导致拉裂。
⑤管道安装不规范，接头处两端管子不在一条直线上，填土受到外力就会扭断开裂。
⑥螺纹接口的管道外露丝扣未进行防腐处理，日久锈穿，特别是室外埋地潮湿地方。
⑦配件与管子不配套。配件有砂眼，接口被踩蹬。
⑧未采取防沉降措施，导致拉裂。
处理措施：
①管道安装时认真、规范，接头两端管子必须在一条直线上，允许偏差在规范范围内。
②外露丝扣按规范要求做防腐处理（威尼斯的埋地管道多末做防腐）。
③配件与管子要配套，同一品牌，接口处下面要夯实，并分层夯实填土。
④管道安装时认真、规范，接头两端管子必须在一条直线上，允许偏差在规范范围内。
⑤外露丝扣按规范要求做防腐处理，
⑥管子要配套，同一品牌，接口处下面要夯实，并分层夯实填土。
11、伸出屋面管道及水落管周边渗漏
原因分析：
①管道与砼相接部位，因填缝的细石混凝土和砂浆干缩发生裂缝，，管道与砼脱离开裂，在管道周边存在渗漏；
②落水口标高不准（过高），坡度过小，水落口周边密封不严。
处理措施：
采用柔性（弹性）材料，水落口四周mm范围内，坡度不小于5%,控制水落口标高
12、下雨时，屋面雨水无法及时排除，雨水斗周围渗漏
原因分析：
①施工屋面（天沟）时，屋面未坡向雨水斗。
②雨水管穿屋面与雨水斗连接处不严密。
③有杂物倒入雨水斗，堵塞雨水斗。
④预留排水管周边处理不到位。
处理措施：
①屋面天沟施工时，严格按设计坡度施工，应保证坡向雨水斗处，严禁倒坡现象发生。
②雨水管穿屋面与雨水斗连接处，用细石砼二次浇捣灌实严密，并做好接口周围处的防水层施工（由土建班组施工），用于固定套管的扎丝固定在套管里侧。
③严禁将杂物砂石、建筑垃圾以及防水涂料等倒入雨水斗和雨水管内。
④应及时做成品保护。
五、工程验收
1、平屋面、阳（露）台、箱型造型内：蓄水24小时，不渗不漏为合格。
2、外墙部位：施工部位淋水5~6小时以上，不渗不漏为合格。
3、防水表观效果：能保证原有渗漏部位的漏水痕迹消除，不影响原有建筑物及
装修成品的正常使用。
六、质量保证措施
1、现场由专职质量检查员全程协调跟踪协调，配合好项目部按时按质完成。
2、现场使用的材料必须为合格产品，不可以使用过期失效产品，材料现场配制，随配随用，超过使用时间不得使用。
3、每一道工序施工必须进行自检、互检和施工质安员检查合格后，方可进行下一步工序施工，施工员需做好隐蔽工程记录。
4、砂浆要按配合比搅拌好，施工时严禁在楼地面上和休息平台上拌合砂浆、堆放砂浆。
5、抹灰层必须认真清理基层和提前一天浇水湿润，抹灰层过厚时必须加钢网。
6、如基底偏差较大，一次抹灰过厚，应分层找平，抹灰时应控制好各层抹灰的间隔时间，底灰七成干后（终凝时间一般小于10小时）或第二天才能抹面层灰，切忌一次成活。底层灰必须是麻面，当前一层过于干燥时，应先洒水湿润，再进行抹灰。
7、聚合物砂浆可选用集团采购提供的鲁班L89聚合物防水砂浆。
8、聚合物防水砂浆批抹时请注意如下几点：a.聚合物防水砂浆应分两次以上批抹，每层批抹厚度宜按产品说明书操作，且每次批抹须待上一层终凝后可方施工；b.阴角部位做约50mm小圆角；c.终凝后应及时养护。
9、JS水泥基防水涂料涂刷时请注意如下几点：a.仔细阅读说明书，严格控制配合比、搅拌时间等操作；b.分三次涂刷：待第一层（底层）胶浆干固后（不粘手为宜，干固时间视温度环境而定）可涂刷第二层胶浆，第二层需与第一层涂刷方向垂直，第二层干固后涂刷第三层（面层）。
七、施工注意事项
1、进入施工现场人员须佩戴个人身份卡、穿着工作服及带齐必备的劳动保护用品。
2、施工过程要做好交底并经常检查，层层落实责任。
3、砂子、石灰、散装水泥要封闭或遮盖集中存放，不得露天存放。施工垃圾要集中堆放，严禁将垃圾随意堆放或抛撒。
4、打凿构造层时宜在地面放置垫板，防止打凿掉落的抹灰层对地面的破坏。
5、每天下班后需关闭好门窗及水电。
6、施工用电必须三级漏电保护装置，工地禁止穿拖鞋，禁止饮酒。
7、灌浆处理应防止浆液灌进其他不需要灌浆的预制线条内，防止预制线条过重而跌落。梯底房灌浆施工时需要控制灌浆量，防止浆液灌进下水道或排水管。
8、高于地面2米以上的墙面裂缝处理，需要搭设施工平台（排栅）。操作架要搭设牢固，设置足够的拉结，使用时必须注意个人安全，防止坠落。
以上列举部分渗漏地方修补方法仅供参考。希望各项目根据本项目出现渗漏情况，认真总结经验，从主体结构施工到装修施工源头抓起，杜绝类似问题重复发生。只有从施工源头抓起，才能真正解决渗漏问题。