李天佑
从业资格：F
投资Z
北京研究院
摘要：
在“房住不炒、因城施策”的政策指引下，我国地产行业在近期先后经历了多次政策调整，其中“两集中”政策对地产拿地开工节奏带来了较为显著的影响，为了更好地了解其对螺纹的需求的作用，为后续判断需求水平带来便利，我们从多个方面对其进行探讨，并给出我们自身对此的观点，供投资者参考。
1.开工面积是螺纹需求的滞后指标，土地成交规划建面领先于螺纹需求，可以较好的预测旺季需求水平，但较难对淡季需求的强度进行准确的评估。
2.土地成交角度来看，地产周期正逐步后移至竣工周期，“两集中”下全国土地成交呈现结构性分化，房企布局进一步向高能级城市收缩。
3.房企拿地倾向明显，在土地成交总量转弱下，土拍资金回流至开发端和5、6月重点城市的集中成交有望令8-9月需求超预期。
综上，我们认为，受“两集中”影响，今年各城市的土地出让节奏被打乱，上半年土地市场成交规模也较去年上半年有所收缩，下半年旺季地产端需求总量恐有所下滑。但由于拿地结构向核心城市靠拢，重点城市库销比偏低，叠加土拍占用的资金压力的部分缓解，我们认为后续核心城市的新开工及施工水平将有所回归，并且需求强度会随加速赶工以回补库存和避免扎堆销售而较为可观，8-9月份需求的存在超预期的可能。
正文：
一、新开工面积是螺纹需求的滞后指标，土地成交规划建面领先于螺纹需求，可以较好的预测旺季需求水平，但较难对淡季需求的强度进行准确的评估。
在“房住不炒、因城施策”的政策指引下，我国地产行业在近期先后经历了压制房企杠杆率的“三道红线”、与之相配套的严控居民杠杆率的“两道红线”、管理土地供应节奏的“土地集中供给”，以及防范并化解地方财政风险为目的的“土地出让金划转税务部门征收”等调控及政策。而随着地产行业“稳预期”“稳房价”“稳低价”目标的逐步落实，地产企业的投资经营战略也发生了较大的改变，从之前拿地后快周转，加速现金流变现以快速占领市场的增量市场战略逐步转变为适当土储规模，高周转开发与高质量运营同步的存量市场战略。
由于螺纹等钢材在地产行业主要用在工地土方开挖到房屋封顶这段前半段周期，而后续的机电安装、简装精装等流程并不需要螺纹钢的参与。因此市场普遍认为，相比于包含了各种施工阶段的施工面积指标，新开工面积对螺纹的需求具有更好的拟合和领先效果，并可以通过新开工情况对后续螺纹表需进行预测。
但通过新开工面积和螺纹表需的拟合结果来看，新开工面积明显滞后于螺纹表需1-2个月，并非领先指标。从统计局的指标解释来看，房屋的开工以房屋正式开始破土刨槽(地基处理或打永久桩)的日期为准，而工地在土建前施工队会提前开始计划备货螺纹、水泥混凝土等原料，这也就意味着等新开工指标真正记录下当月开工面积时，螺纹的需求已经提前释放。
图1：新开工面积与螺纹表需的拟合程度较高，但并非需求的领先指标
数据来源：Mysteel，WIND，永安期货研究院
而由于房地产商自从拿到《国有土地使用证》后，还要拿到《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)才能开发建设，这几个证通常需要6个月时间。因此从土地购置面积和更高频的成交土地规划建面数据来看，均领先新开工面积半年时间，也基本印证从拿地到开工需要半年时间的过渡逻辑。由于拿地领先新开工6个月，而螺纹领先新开工1-2个月，这也就我们可以通过拿地数据部分推测后续螺纹的表需情况，即冬天的拿地水平评估春天的需求，夏天的拿地水平评估秋天的需求。
图2：拿地领先新开工半年时间，同时领先表需4-5个月
数据来源：WIND，永安期货研究院
从拿地数据上来看，受到“三道红线”以及“两集中”供地新政影响，地产企业年上半年整体的拿地水平较去年上半年有所收缩，而往后推算半年的新开工水平恐也会相比去年的强度有所减弱，因此市场普遍下调了对于今年下半年旺季的需求预期。虽然从拿地总量不及去年，但并不意味着需求也一定同等幅度走弱，螺纹的需求不只受新开工的面积量影响，赶工水平、拿地节奏、政策、天气、资金、情绪等因素都会影响到下半年的需求变化。
从成交土地规划建面和螺纹表需的拟合图上可以看到，地产公司拿地的水平可以一定程度上推导出后续新开工的面积，进而间接推导出后续螺纹表需的水平，因此相比于月度发布的新开工面积，土地购置面积或者更高频的百城成交土地规划建面是较好的螺纹表需领先指标。由于每年年底和年中拿地总量逐年递增，与之对应的螺纹的表需在“金三银四”和“金九银十”期间也呈现同步上涨的势态；但在淡季，拿地和螺纹需求虽然方向相同，但总量之间的关系变化并不明晰（图2右图绿框部分）。
二、从土地成交角度来看，地产周期正逐步后移至竣工周期，“两集中”下全国土地成交呈现结构性分化，房企布局进一步向高能级城市收缩
今年3月开始，全国22个重点城市率先实施“两集中”供地新政，即：针对22个重点城市实施“两集中”同步公开出让，1）集中发布出让公告：原则上发布出让公告全年不得超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。首次公告时，应公布年度公告的发布时序安排；2）集中组织出让活动：同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应连续集中完成拍卖活动。22个重点城市包括北上广深四个一线城市以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。
从年全国整体的情况来看，全年百城供应土地规划建面达万平米，成交土地规划建面达万平米，而其中22城分别占供应和成交38%和39%，基本占据全国土地供需的三分之一。从22城的结构来看，其囊括了所有的一线城市和主要的二线城市，因此22城中一线城市的土地供给和成交占全国%，而二线城市土地供给和成交分别占全国水平的76%。
图3：年22城土地供应成交水平
数据来源：WIND，永安期货研究院
受重点城市“两集中”新政的影响，大多数地产企业将资金重点用来获取核心一二线城市的土地上，叠加“三道红线”给地产资金的客观压力，以及房企布局的收缩，上半年全国拿地格局呈现较为明显的分化，重点城市拿地较为饱和，但非重点城市成交总量在上半年明显减少。
从近9年上半年22城和全国土地供应和成交的水平来看，自年地产新开工周期启动后，22城和全国的供需同比增速均呈现周期般筑顶回落态势，目前22城和22城以外城市的土地供给及成交同比均转负，1-6月22城成交土地规划建面同比-8.4%，全国（除22城）同比-21.0%，而22城供应土地规划建面同比-13.69%，全国（除22城）同比-27.6%。考虑到去年有基数效应，即使与年水平对照，整体依旧是负增长格局。因此从拿地角度讲，地产周期正在从新开工逐步过渡至竣工周期。
图4：年上半年22城及其他城市成交水平变化
数据来源：WIND，永安期货研究院
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