现在黑色系行情又进入了一个重要的观察期，尤其是在全球贸易放缓的大背景下，市场悲观情绪显现。国外钢材市场的弱势（主要是制造业下滑）能否传导至国内，进而导致钢价大幅回落。目前，可以说国内的钢厂市场主要靠建筑行业支撑，其它制造业相关的品种供需弱势的格局依旧存在。然而，在螺纹钢产量同比增速15-23%的情况下，建筑用钢需求的强度和持续性到底如何？库存周期能否出现拐点？
本篇我们简要先从定性角度对房地产用钢进行分析，第二篇和第三篇文章，我们将分别从定性的角度判断基建方面的螺纹用钢需求情况以及通过定量计算的方法测算年下半年的螺纹需求量。供参考！
一、房地产销售下半年可能迎来阶段性拐点，但传导至用钢需求下降还需较长时间
商品房销售面积降幅收窄，且住宅销售面积好于办公楼销售。1-4月份，商品房销售面积万平方米，同比下降0.3%，降幅比1-3月份收窄0.6个百分点。其中，住宅销售面积增长0.4%，办公楼销售面积下降12.4%，商业营业用房销售面积下降8.8%。
结构分化明显，一二线销售明显好于三四线。小周期错位及政策上“因城施策”替代“一刀切宽松”，导致不同区域和不同城市的分化明显。分地区来看，1-4月份，东部地区商品房销售面积万平方米，同比下降4.3%，降幅比1-3月份收窄2.5个百分点；中部地区商品房销售面积万平方米，增长2.4%，增速回落0.4个百分点；西部地区商品房销售面积万平方米，增长3.8%，增速回落0.5个百分点；东北地区商品房销售面积万平方米，下降4.2%，1-3月份为增长0.3%。分城市级别来看，一线的当月销量增速好于二线好于三四线。
销售面积已处于历史高位，下半年或将迎来阶段性拐点。虽然1-4月的销售面积同比降0.3%，但近几个月的单月销售同比仍为微增状态，主要得益于一二线城市的销量增长。但受三四线城市销售的走弱，下半年的销售面积可能迎来单月同比下降的趋势拐点。销售面积的拐点领先于用钢需求至少半年到1年，由此可推算出房地产用钢需求明显下降可能要到四季度或明年上半年。
图1销售面积已处于历史高位，下半年或将迎来阶段性拐点
数据来源：国家统计局，招商证券，熵研咨询
二、房地产资金来源改善，投资仍在高位，尚未出现明显拐点
房地产企业的资金来4月继续改善，主要受益于销售回款好转和国内货币政策的调整。从房地产资金来源构成来看，4月的贷款、按揭的占比分别较年底上升了2.6个百分点和个百分点，是上升最为显著的构成；从资金来源对象看，来自银行等金融机构的资金（国内贷款和个人按揭贷款）占比达到32.4%，较年底上升了3.6个百分点，累计同比增长7.6%，增速较年底上升了10.5个百分点，来自个人的资金（定金预收款和个人按揭贷款）占比达到48.2%，较年底上升了0.5个百分点，累计同比增长14.2%，较年底上升了5.2个百分点。
房地产投资目前虽高位稳定，但下半年或将弱于上半年。年1-4月份，全国房地产开发投资亿元，同比增长11.9%，增速比1-3月份提高0.1个百分点。其中，住宅投资亿元，增长16.8%，增速回落0.5个百分点。下半年的全国销售受三四线城市的影响或将转弱，对应的可能是房企主要资金来源的减少，导致全年的房地产投资前高后低。房地产投资增速在下半年可能转弱，所能推导出的用钢需求下降也要到年底或明年初。但是，只要房地产投资增速没有出现拐点，我们就不能过于主观的判断后市如何的差。
图2房地产资金来源改善，投资仍在高位
数据来源：国家统计局，招商证券，熵研咨询
三、土地成交分化，成交量增速未跟随土地供给量同步上升
二线是住宅土地最重要的增量市场，而三四线土地市场降温。从购地占地面积来看，年以来二线城市的占比逐步上升，而三线城市的占比受到棚改政策降温的影响逐步下滑，一线城市的占比波动下滑。同时，二线城市的购地占地面积增速也表现好于一线和三线城市。
虽然土地溢价率高，但成交价款增速明显走低。在年10月触及周期低点之后，土地溢价率已经持续上行趋势半年时间。而虽然一二三城市的土地均有较高溢价，但都是基于相对中心地段的地块。同时，住宅土地供给量增加没有推动成交量增速同步上升，整体的成交价款有所走低，表明房企在购地的选择上依然趋于谨慎和抱团，拿地并非全面铺开而是倾向于优良资产。
图3二线是住宅土地最重要的增量市场，而三四线土地市场降温
数据来源：国家统计局，中银国际，熵研咨询
四、新开工维持较高水平，短期仍稳态势将维持
4月新开工面积增速仍维持较高水平，主要在于去年低基数和销售回暖的支持。具体看来，1-4月房屋新开工面积5.86亿平方米，同比增长13.10%，增速提高1.2个百分点。短期的销售仍将改善，预计新开工规模维持稳定增速。
新开工短期较好，不改中期堪忧的趋势。如上文所述，一方面，在三四线城市销售的拖累下，下半年单月销量可能继续下滑；另一方面，下半年的房地产投资或将弱于上半年，且土地成交量增速未跟随土地供给量同步上升。
图44月新开工面积增速仍维持较高水平，主要在于去年低基数和销售回暖的支持
数据来源：国家统计局，中银国际，熵研咨询
五、高位的新开工叠加复工趋势维持，支撑了上半年的螺纹用钢需求
新开工/施工与竣工增幅长期劈叉情况下，施工周期的延续性将强于往年。年年中以来，新开工面积增速于零轴上方持续攀升；而年年中以来，竣工面积增速却持续负增长；新开工和竣工面积增速之间的劈叉在于施工环节周期的拉长，年初以来，施工面积增速快速增长，直到年初才转负为正。
市场流动性相对宽松和限价政策的逐步放开，导致延期项目复工是施工面积增加的重要原因之一。年的新开工持续攀升，部分原因在于开发商在资金偏紧的大环境下，提前开工延长工期所致。而在今年相对宽松的货币环境，去年延期甚至半途停工的项目逐渐释放。施工面积的增加具备一定的延续性，至少能维持到竣工面积增速为正之后。
高位的新开工叠加复工趋势维持，支撑了上半年的螺纹用钢需求，对于下半年预计仍然能维持相对较高的水平，但是边际应该会逐步减弱。
图5新开工/施工与竣工增幅长期劈叉情况下，施工周期和延续性将强于往年
数据来源：国家统计局，熵研咨询
综上所述，通过对房地产主要数据的梳理，可以得出以下结论：
1、新开工/施工与竣工增幅长期劈叉情况下，施工周期的延续性将强于往年。市场流动性相对宽松和限价政策的逐步放开导致延期项目复工，是施工面积增加的重要原因之一。因此，新开工面积和施工面积增加的延续性将继续支撑螺纹的需求，同时，今年的建筑新标准也一定程度上增加了螺纹用钢量。
2、虽然房地产的用钢需求短期无忧但有远虑，虑在三个方面：首先，销售回暖但结构分化，三四线城市的走弱或将拖累下半年的销售情况；其次，作为房地产资金来源的主要构成之一，未来销售的回落将拖累地产企业的资金到位情况，虽然目前受益于销售回款好转和国内货币政策的调整而继续改善；再者，土地溢价率虽高，但成交量增速未跟随土地供给量同步上升，或预示未来新开工走弱的方向。但是，新开工增速何时走弱，还需继续观察。依据目前的数据，当下螺纹钢的高需求应能维持到三季度之后，甚至到明年初！
因此，后期可重点